Entenda como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário

No Brasil, as pessoas tendem a ser conservadoras em seus investimentos. Crescemos  ouvindo dos nossos pais, amigos e amigos dos amigos que a compra de imóveis sempre é a melhor coisa, pois é uma forma de colocar seu capital em algo sólido e que tende, na grande maioria das vezes, a se valorizar.

Porém, a compra de um imóvel e até mesmo de sua locação não é uma transação fácil de se fazer. Ao se adquirir um imóvel, precisamos escolher muito bem sua localização e muitas vezes,financiar parte de seu valor.

A partir disso, pagar impostos de transferência e propriedade, arcar com valores de condomínio, IPTU e taxas. Já o aluguel, pode ser feito diretamente com proprietário do imóvel ou via imobiliária.

Para os dois casos, há grandes chances de você ter muita dor de cabeça. Aluguéis que atrasam, vacância e má conservação do imóvel são uma singela amostra dos problemas que poderão surgir pela frente. Para a nossa sorte, para aqueles que querem fugir do transtorno e constrangimentos de se conseguir fiadores para alugar um imóvel, existe no mercado um produto financeiro muito indicado

Interessa-se em investir no setor imobiliário? Entenda como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)!

O que são Fundos de Investimento Imobiliário

No decorrer do texto, não teremos a pretensão de fazer previsões econômicas sobre o futuro do mercado, muito menos a intenção de recomendar algum tipo de aplicação, mas apresentar uma alternativa atrativa para quem optar por este tipo de investimento. Os Fundos de Investimento Imobiliário podem se tornar uma boa alternativa para poupança , inclusive visando a compra de um imóvel ou da aposentadoria.

Este Fundo, ao contrário do imaginado, não é novidade alguma, pois ele existe desde 1993. Assim como outros fundos de investimentos, ele é formado por grupos de investidores, chamados cotistas.

Como uma espécie de um condomínio, ele é organizado pelos bancos e também companhias hipotecárias. O rendimento dos Fundos de Investimento Imobiliário podem vir de fontes diferentes, como aluguéis de imóveis ou da venda de outros imóveis que componham o fundo. A escolha de um administrador deste fundo também é muito importante, pois resultados de investimentos dependem em grade parte da sua habilidade de enxergar o mercado imobiliário, sua administração em si e as melhores alternativas de investimentos.

Vantagens e Desvantagens

Assim como comentamos anteriormente, existem diversas vantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário, em relação à compra de um imóvel próprio. São essas:

  • Menor custo, se comparado à aquisição direta de imóveis. O investidor do FII não terá diversos tipos de gastos, como o ITBI, certidões, escritura, registro e comissões, o que costuma girar em torno de 5% do valor total do imóvel;
  • Acesso à imóveis de alta qualidade, que estarão disponíveis a qualquer investidor, não importando o porte, em empreendimentos imobiliários, por meio da compra de cotas. Tantas quanto sua disponibilidade financeira lhe permitir;
  • O investidor poderá compor sua carteira com cotas de diversos Fundos e atuar em segmentos distintos, como imóveis comerciais e residenciais, hotéis, shoppings e indústria. O investidor também terá a oportunidade de acessar outros empreendimentos em localidades diferentes e mitigar os fatores regionais;
  • Possibilita a compra e venda de cotas por unidade, em outras palavras, o investidor pode colocar ordens de compra de acordo com a sua disponibilidade, de acordo com a possibilidade financeira;
  • Como as cotas são sempre negociadas pela Bovespa e possuem visualização de todo o mercado, isso possibilita uma negociação pelo melhor preço naquele momento;
  • Isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos por meio de cotistas, em contraste da tributação incidente de aluguéis recebidos. Imposto de Renda com alíquota progressiva de 0% até 27,5%.

É claro também que, infelizmente, assim como todo investimento, os Fundos de Investimento Imobiliário possui alguns riscos e desvantagens:

  • Custos administrativos, pagos através de taxas de administração, assim como qualquer outro fundo de investimento;
  • Risco de oscilação do valor da cota no mercado;
  • Risco de possíveis quedas nos valores dos imóveis da carteira do FII;
  • Risco de vacância dos imóveis;
  • Risco de uma má administração.

Tributação

Fundos Imobiliários no Brasil possuem toda uma estrutura tributária incentivadora, dada à importância do setor para a economia do país.

Tratamento Tributário do Fundo

Os Fundos de Investimento Imobiliário são isentos de impostos, como por exemplo, PIS, COFINS e IR, este sendo incidindo apenas sobre as receitas financeiras com aplicações de renda fixa do caixa. Para que o Fundo possa obter esse benefício, a Lei 9.779 de 19/01/1999 estabelece os seguintes requisitos:

  • O Fundo deve distribuir, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento à cotistas;
  • O Fundo não pode investir em empreendimento imobiliário que tenham como incorporador, sócio ou construtoras, cotista que possuam isoladamente ou mesmo em conjunto, mais de 25% das cotas.

Tratamento Tributário para o Cotista

Em relação às tributações de rendimentos obtidos pelos cotistas, há distinção entre pessoas jurídicas e físicas:

A isenção de IR para Pessoa Física foi definida na Lei 11.033 de 21/12/2004 e, posteriormente, pela Lei 11.196 de 21/11/2005, em que se estabeleceu as seguintes questões:

1. Pessoas Físicas que poderão ter direito à isenção não deverão possuir 10% ou mais de cotas totais do Fundo;

2. O Fundo precisará ter em seu corpo no mínimo 50 cotistas Pessoa Física;

3. Ter suas cotas organizadas e negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão.

Quanto aos cotistas Pessoa Jurídica, o caso é mais simples. O Imposto de Renda é aplicado 20% sobre todos os rendimentos obtidos.

Regulamentação

Importante destacar aqui que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) não define o desenvolvimento de projetos, estamos apenas exemplificando algumas possíveis aplicações do Fundo de Investimento Imobiliário. Como na construção de imóveis ou aquisição de bens prontos, assim também como em investimentos em projetos para a finalidade da viabilização ao acesso à habitação.

A única restrição que é imposta pela CVM é que, no que confere ao projeto para ser desenvolvido, os Fundos de Investimento Imobiliário não poderão explorar comercialmente o empreendimento imobiliário. Salvo por meio de locação ou arrendamento do empreendimento. Esperamos que, com essas dicas, você faça bons negócios utilizando o FII.

Ainda ficou alguma dúvida sobre o tema ou tem alguma sugestão a fazer? Deixe-nos um comentário aqui embaixo!

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